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    房地產項目可行性分析常見誤區
    [  訪問 : 1700  |  時間:  2014/3/11 11:26:10  |  可行性研報告]  

    1.誤區一:一個標準的效益分析
    如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢,而且一定能賺這么多錢,這絕不會是一份實事求是的報告,一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素,這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此,可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的,只能是一種合理的預測,而且這些預測需要假定的前提,那就是期望值?尚行匝芯扛鶕煌钠谕到o出不同的期望效益預測。
    2.誤區二:先入為主的可行性研究
    縱觀國內多數失敗的大型地產投資,其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業區內,致使別墅環境被破壞,別墅無人問津;在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓,結果也是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區,結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”,然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”,幾乎都是同一個調子:引經據典,從各個角度描繪這個項目投資的美好前景,卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”,自始至終都是為了證明該項目是可行的,犯了“先入為主”的大忌。
    (1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
    A.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響,課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板,于是學會了察顏觀色,一切圍繞領導的意思去論證。所以,為避免這種情況的發展,公司領導要多些支持,少些干預,讓課題組放下包袱,按科學的路子去調查、分析。
    B.課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做,而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做,使課題組的智力及能力結構很不合理,要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。
    C.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做,這些單位的科研實力過得硬,但由于項目對他們來說就意味著有生意可做,因而也不太可能保持中立的研究態度,除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。
    D.有的發展商圖省事,讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的,但要清楚的是,合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的,并不適合于現在的發展商;有時合作另一方為了爭取他人來投資,可能會片面地夸大該項目的投資價值,這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

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