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    石家莊房地產項目項目建議書
    [  訪問 : 2382  |  時間:  2014/5/20 11:42:19  |  可行性研報告]  

    石家莊中凱企業管理咨詢有限公司《房地產項目規劃建議書》披露:我國的房市目前進入了調整期,步入了此輪房地產周期的下行階段,也就是像某些業界人士所說的開始步入“拐點”。當然這個“拐點”只是此輪短周期的“拐點”,而不是我國房地產長周期的“拐點”。從房市的運行層面來看,我國房市目前的現狀包括以下幾個方面:

     

      1.泡沫成份開始收縮,市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力,一些城市的房價開始下降

     

      2007年以來,在緊縮政策調控下,我國的房市的泡沫成分開始收縮,一些城市的房價雖然仍然較高,但面臨著較大的下降壓力,并出現了不同程度的下調。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調。其中深圳房價在2007年11月環比下跌13.5%,此后逐步下跌,至2008年5月,新建商品住宅均價11014元/平米,回落至2007年初的水平,與2007年10月高峰期的17350元/平米相比,下跌了36%;而且據業內人士預測,深圳的房價還會進一步探底。廣州也出現了類似的情況,2008年3月,商品住宅均價為9316元/平米,與2007年10月相比,下跌了19.5%。北京、上海雖然價格仍然較為堅挺,但銷量也出現了不同程度的下跌,顯示其價格堅挺的基石并不牢固。根據石家莊中凱咨詢權威專家的調查顯示,繼多個月份出現漲幅回落之后,今年5月份,全國70個大中城市新房和二手房價格的環比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。與此同時,萬科、招商、和記黃埔地產等地產商為加快資金周轉紛紛調低價格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金,也大幅降低房價進行拋售。

    2.成交量萎縮,空置率上升  

     

      據據石家莊中凱咨詢權威數據統計,2008年7月1日-16日,北京市期房網上簽約住宅簽約平均每天為164.63套,而去年同期平均為393.07套,同期下降58.12%。

      2008年上半年,深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據世聯地產研究中心發布的數據,2008年6月深圳一手房成交面積為28.3 萬平米,環比下降30.3%,同比也下降45.5%。

      廣州市國土房管局的數據顯示,今年上半年全市十區一手住宅成交量僅239.78萬平方米,與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%,而與2006年同期相比降幅更達52%。從單月來說,今年上半年單月成交量最大的是6月,為64.64萬平方米,其它月份全部低于40萬平方米,成交量最低的2月僅23.12萬平方米,而去年同期,每個月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間,足見當中的差距。同時,天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮,空置率不斷攀升。

     

      3.緊縮政策下房地產商面臨較大的資金壓力,房地產金融風險加大

     

      據石家莊中凱咨詢經濟學家分析,目前我國房地產商面臨5000億元以上的資金缺口。石家莊中凱咨詢專家統計,我國80%左右的土地購置和房地產開發資金,是直接或者間接地來自銀行貸款,而個人通過按揭貸款買房的人,占全部購房總數的比例高達90%,這意味著房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。并且,由于房價下跌,一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風險最終無疑都會轉嫁給銀行,從而導致我國的銀行業面臨巨大的房地產信貸風險,加劇我國經濟波動。

     

      4.市場開始走向分化,一些實力較低的房企正在被洗出市場

      一是土地制度方面監管的加強,實力較小的房地產很難拿到地,即便拿到地,也要及時支付地款。二是,信貸緊縮,使得房地產資金缺乏有效的資金來源,一些中小房地產又不能通過股市發行股票來獲取資金。三是,房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難。四是,由于利率提高,一些中小房地產無力支付巨額的房地產信貸的利息。五是,一些中小房地產不具有品牌競爭力。六是,大型房地產更具有實力進行價格戰,通過價格戰來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產市場走向分化,一些實力較低的房企將被清洗出市場,從而提高市場集中度。1月22日,北京市建委對擬注銷資質證書的862家房地產開發企業名單進行了公示;根據名單,此次擬注銷的大多數還是中小開發企業。此外,其他城市也紛紛出現了一些中小房地產企業破產倒閉現象。當然,在一些二線、三線城市,中小房地產企業還是有其存活的基礎的。

    【發展趨勢】

    1、規模擴張,集團一體化運作,需要企業提升協同效益;

     

    2、以項目、客戶為中心的開發項目和客戶營銷的業務過程一體化;

     

    3、從資本經營逐步向管理出效益的商業模式轉化;

     

    4、職業經理人的人才隊伍,配合現代化的IT管理手段,提升企業的核心競爭力。

    一、房地產項目總論 

      1、房地產項目名稱: 

      2、承辦單位概況(新建房地產項目指籌建單位情況,技術改造房地產項目指原企業情況) 

      3、擬建地點: 

      4、房地產項目建設內容與規模: 

      5、建設年限: 

      6、房地產項目概算投資: 

      7、效益分析: 

    綜上分析,該房地產項目具有較好的盈利能力。各項經濟指標計算表明,房地產項目有比較好的經濟效益,在財務上可行。 因此房地產項目從財務角度分析是可行的。房地產項目基本具有可以接受的盈利能力和債務清償能力,盈虧平衡點較低,敏感性分析顯示房地產項目盈利對各因素的敏感性較低,說明該房地產項目可以抵抗一定的市場風險。

    二、房地產項目房地產項目建設的必要性和條件 

      1、房地產項目建設的必要性分析 

      2、房地產項目建設條件分析:包括場址建設條件(地質、氣候、交通、公用設施、征地拆遷工作、施工等)、其它條件分析(政策、資源、法律法規等) 

      3、房地產項目資源條件評價(指資源開發房地產項目):包括資源可利用量(礦產地質儲量、可采儲量等)、資源品質情況(礦產品位、物理性能等)、資源賦存條件(礦體結構、埋藏深度、巖體性質等) 

    三、發展規劃、產業政策和行業準入分析

      1、發展規劃分析

      擬建房地產項目是否符合有關的國民經濟和社會發展總體規劃、專項規劃、區域規劃等要求,房地產項目目標與規劃內容是否銜接和協調。

      2、產業政策分析

      擬建房地產項目是否符合有關產業政策的要求。

      3、行業準入分析

        房地產項目建設單位和擬建房地產項目是否符合相關行業準入標準的規定。

    四、市場分析與建設規模

      市場分析在房地產項目可行性研究中的重要地位在于,任何一個房地產項目,其生產規模的確定,技術的選擇,投資估算甚至廠址的選擇,都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果,還可以決定產品的價格、銷售收入,最終影響到房地產項目的盈利性和可行性。在房地產項目可行性報告中,要詳細闡述市場需求預測、價格分析,并確定建設規模。 

      1、房地產項目市場調查 

         。ㄒ唬⿺M建房地產項目產出物用途調查

         。ǘ┓康禺a項目產品現有生產能力調查

         。ㄈ┓康禺a項目產品產量及銷售量調查

         。ㄋ模┓康禺a項目替代產品調查

         。ㄎ澹┓康禺a項目專題研究調查

         。﹪夥康禺a項目市場調查

      2、房地產項目市場預測 

       市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續,是利用市場調查所得到的信息資料,根據市場信息資料分析報告的結論,對房地產項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在房地產項目可行性研究工作中,市場預測的結論是制訂產品方案,確定房地產項目建設規模所必須的依據。 

         。ㄒ唬﹪鴥确康禺a項目市場需求預測 

          1.本產品消耗對象

          2.本產品的消費條件

          3.本產品更新周期的特點

          4.可能出現的替代產品

          5.本產品使用中可能產生的新用途

       。ǘ┓康禺a項目產品出口或進口替代分析 

          1.替代出口分析

          2.出口可行性分析

       。ㄈ﹥r格預測 

      3、房地產項目市場推銷戰略 

     在商品經濟環境中,企業要根據市場情況,制定合格的銷售戰略,爭取擴大市場份額,穩定銷售價格,提高產品競爭能力。因此,在房地產項目可行性研究中,要對市場推銷戰略進行研究。 

         。ㄒ唬┩其N方式 

          1. 投資者分成

          2.企業自銷

          3.國家部分收購

          4.經銷人代銷及代銷人情況分析

         。ǘ┩其N措施 

         。ㄈ┐黉N價格制度 

         。ㄋ模┊a品銷售費用預測 

      4、房地產項目產品方案和建設規模 

         。ㄒ唬┊a品方案 

            1.列出產品名稱

            2.產品規格標準

         。ǘ┙ㄔO規模 

      5、房地產項目產品銷售收入預測 

     根據確定的產品方案和建設方案和建設規模及預測的產品價可以估算產品銷售收入。 

    五、房地產項目技術方案、設備方案和工程方案 

     。ㄒ唬┘夹g方案 

        1、生產方法(包括原料路線) 

        2、工藝流程 

     。ǘ┲饕O備方案 

        1、主要設備選型(列出清單表) 

          2、主要設備來源 

     。ㄈ┕こ谭桨 

        1、建、構筑物的建筑特征、結構及面積方案(附平面圖、規劃圖) 

        2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算 

        3、主要建、構筑物工程一覽表 

    六、房地產項目效益分析 

     。ㄒ唬┙洕б 

        1、銷售收入估算(編制銷售收入估算表) 

        2、成本費用估算(編制總成本費用表和分項成本估算表) 

        3、利潤與稅收分析 

        4、投資回收期

        5、投資利潤率 

     。ǘ┥鐣б 

    七、房地產項目財務評價分析

      1、房地產項目總投資估算 

      2、房地產項目資金籌措

      一個建設房地產項目所需要的投資資金,可以從多個來源渠道獲得。房地產項目建議書階段,資金籌措工作是根據對建設房地產項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果,研究落實資金的來源渠道和籌措方式,從中選擇條件優惠的資金?尚行詧蟾嬷,應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。建議書中,應對下列內容加以說明:

      。ㄒ唬┵Y金來源

      。ǘ┓康禺a項目籌資方案

      3、房地產項目投資使用計劃

      。ㄒ唬┩顿Y使用計劃

      。ǘ┙杩顑斶計劃

      4、房地產項目財務評價說明&財務測算假定

      。ㄒ唬┯嬎阋罁跋嚓P說明

      。ǘ┓康禺a項目測算基本設定

      5、房地產項目總成本費用估算

      。ㄒ唬┲苯映杀

      。ǘ┕べY及福利費用

      。ㄈ┱叟f及攤銷

      。ㄋ模┕べY及福利費用

      。ㄎ澹┬蘩碣M

      。┴攧召M用

      。ㄆ撸┢渌M用

      。ò耍┴攧召M用

      。ň牛┛偝杀举M用

      6、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

      。ㄒ唬╀N售收入

      。ǘ╀N售稅金及附加

      。ㄈ┰鲋刀

      。ㄋ模╀N售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

      7、損益及利潤分配估算

      8、現金流估算

      。ㄒ唬┓康禺a項目投資現金流估算  

      。ǘ┓康禺a項目資本金現金流估算 

      9、不確定性分析

      在對建設房地產項目進行評價時,所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性,將來的實際情況可能與此有出入,這對房地產項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險,就要分析不確定性因素對房地產項目經濟評價指標的影響,以確定房地產項目的可靠性,這就是不確定性分析。

      根據分析內容和側重面不同,不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在建議書中,一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可視房地產項目情況而定。

      。ㄒ唬┯澠胶夥治

      。ǘ┟舾行苑治

    八、結論

        一、房地產項目推薦方案的總體描述

        二、房地產項目推薦方案的優缺點描述

            1.優點

            2.存在問題

            3.主要爭論與分歧意見

    九、附件

      附表一 房地產項目流動資金估算表 

      附表二 房地產項目銷售收入估算表

      附表三 房地產項目資產折舊估算表 

      附表四 房地產項目總成本費用估算表

      附表五 房地產項目損益表

    ★據石家莊中凱咨詢權威預測:我國未來20年的經濟增長的基本走勢是,“十五”期間GDP的增長率在7.0%~8.1%之間,2010—2020年,GDP增長率將降至5.5%~6.6%。房地產發展與宏觀經濟的發展具有正相關性。宏觀經濟的持續發展,將對房地產業發展提供強力的支撐,有利于放大房地產上游的生產要素供給總量,并拉動房地產的終端市場需求。因此,未來幾年內,宏觀經濟發展對房地產具有推動和拉動雙重效應。如果您想要最快捷最高效的項目建議書,如果您想要最權威最即時的信息數據,如果您想要最科學的投資決策,請您關注我們的聯系方式,在這里,有專業的客服小組,24小時,靜候您的來電!

     

     

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